Договір оренди квартири: що має бути в договорі найму житла і як перевірити власника

У Цивільному кодексі це договір найму житла: власник (наймодавець) передає житло наймачеві для проживання на певний строк за плату (ст. 810). У побуті кажуть «договір оренди квартири», і глава 59 так і називається — «Найм (оренда) житла». Тож обидві назви коректні.

Договір найму житла укладається в письмовій формі (ст. 811 ч. 1). Якщо письмової форми немає, домовленість не стає автоматично недійсною, але довести її свідченнями свідків ви вже не зможете (ст. 218 ч. 1). Чинний Закон «Про основні засади житлової політики» № 4751-IX від 13.01.2026 підтверджує, що договори оренди житла укладаються відповідно до ЦК, а виселення з житла приватного фонду можливе лише за рішенням суду.

Для звичайного договору найму квартири нотаріус не обов'язковий. Глава 59 ЦК вимагає нотаріального посвідчення лише для найму житла з викупом (ст. 811). Водночас посвідчити договір можна на вимогу однієї зі сторін (ст. 209 ч. 4 ЦК), на що вказав і Мін'юст у роз'ясненні від 22.11.2022. Договір, складений письмово й підписаний обома сторонами, має юридичну силу і без печатки нотаріуса.

Поширене твердження, особливо в англомовних гайдах: «якщо строк понад 3 роки — нотаріус обов'язковий». Насправді все не так однозначно. Правило про 3 роки є в іншій главі (ст. 793 ч. 2) і стосується найму будівлі чи іншої капітальної споруди. Чи поширюється воно на квартиру, закон прямо не каже. Якщо плануєте договір на кілька років, порадьтеся з юристом або просто посвідчіть його.

Обов'язкового шаблону закон не встановлює, але з глави 59 випливає мінімум, без якого договір оренди квартири не захистить ні вас, ні власника. Перевірте, щоб кожен пункт нижче був записаний конкретно, без формулювань на кшталт «за домовленістю».

• Сторони: ПІБ і дані документів, що посвідчують особу, наймодавця і наймача. Якщо підписує не власник — дані довіреності.
• Об'єкт: адреса, кількість кімнат, площа і документ, на підставі якого наймодавець володіє квартирою.
• Строк. Якщо його не вказано, договір вважається укладеним на 5 років (ст. 821). Договір до 1 року — короткостроковий: для нього не діють, зокрема, переважне право наймача на продовження (ст. 822) і правила про тимчасових мешканців (ст. 818) та піднайм (ст. 823).
• Плата і порядок оплати: сума, дата, спосіб. Якщо строк внесення не вказано, платять щомісяця. Змінити плату в односторонньому порядку не можна, якщо інше не передбачено договором або законом (ст. 820).
• Хто проживатиме з наймачем. Ці особи мають рівні з ним права, а відповідає перед власником наймач (ст. 816).
• Комунальні послуги. За законом їх оплачує наймач, якщо договір не встановлює іншого (ст. 815).
• Ремонт. Поточний робить наймач, капітальний — наймодавець, якщо не домовилися інакше (ст. 819).

Багато суперечок між орендарем і власником виникає не через те, що сказано в законі, а через те, чого немає в договорі. Цивільний кодекс не визначає поняття «гарантійний платіж», тож умови застави треба записати самим: скільки, коли й за яких умов її повертають. Якщо суму прямо не названо завдатком, закон вважає її авансом (ст. 570), тому чітко пропишіть, що це саме застава і на що її можуть витратити.

• Застава: «Гарантійний платіж у розмірі ___ грн повертається наймачеві протягом ___ днів після повернення квартири за актом, за вирахуванням документально підтверджених збитків і неоплачених рахунків».
• Тварини: вид, кількість, хто відповідає за пошкодження і в якому стані повертається квартира.
• Візити власника: як часто і з яким попередженням він може приходити.
• Піднайм і гості: піднайм можливий лише за згодою наймодавця (ст. 823), тимчасових мешканців можна поселити, попередивши його (ст. 818). Для короткострокового договору ці статті не застосовуються, тож умови варто прописати прямо.
• Розірвання. Наймач може відмовитися від договору, письмово попередивши за 3 місяці (ст. 825 ч. 1). Наймодавець розриває договір через суд у визначених законом випадках, зокрема за несплату чи псування житла, а виселення відбувається лише за рішенням суду (ст. 825–826).

Передати житло в найм має право власник або особа, уповноважена ним на укладення договору (ст. 761). Тому до підписання й до будь-яких оплат попросіть показати оригінали документів і звірте, щоб ПІБ, адреса й площа збігалися в документах, реєстрі й договорі.

• Паспорт власника. Дійсність паспорта можна перевірити через сервіс ДМС, як радить OLX.
• Документ про право власності: договір купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності (зокрема видане органом приватизації), рішення суду тощо.
• Технічний паспорт і квитанції за комунальні послуги — OLX радить перевіряти їх при довгостроковій оренді.
• Довіреність, якщо договір підписує представник власника.
• Згода співвласників, якщо квартира в спільній власності: спільна власність здійснюється за згодою співвласників (ЦК ст. 358, 369).

Відомості про власника і обтяження квартири містить Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Ця інформація відкрита, загальнодоступна і платна (ст. 32 Закону № 1952-IV), а в електронній формі надається в режимі реального часу. Шукати можна і щодо чужого майна: за адресою чи іншими даними об'єкта або за даними особи. У реєстрі видно й обтяження, зокрема арешт, іпотеку чи заборону відчуження, тож так само можна перевірити квартиру на арешт.

Інформацію можна замовити в Дії (потрібен кваліфікований електронний підпис) або в кабінеті електронних сервісів Мін'юсту. Адмінзбір у 2026 році за законом — 40 грн онлайн і 80 грн на папері; Дія попереджає, що сума може змінюватися залежно від обсягу інформації. Довідка в Дії охоплює й Реєстр прав власності на нерухоме майно. Якщо ПІБ у витягу не збігається з паспортом людини, яка здає квартиру, або є обтяження — зупиніться й з'ясуйте причину до підписання.

Окремої норми, яка вимагала б акт приймання-передачі саме для найму житла, ми в законодавстві не знайшли. Але на практиці акт дуже допомагає в суперечках про заставу. За даними дослідження Cedos, поширене порушення — неповернення депозиту, зокрема під приводом «почекаємо рахунків за комуналку». Акт із показниками лічильників і фото допомагає уникнути таких суперечок.

• Дата передачі і кількість комплектів ключів.
• Показники всіх лічильників з фото.
• Перелік меблів і техніки зі станом кожної позиції.
• Наявні дефекти: подряпини, плями, несправності.
• Підписи обох сторін на кожній сторінці.

Задекларувати чи зареєструвати нове місце проживання треба протягом 30 днів (Закон № 1871-IX, ст. 5). У ЦНАП документом про право на проживання може бути договір найму. Онлайн через Дію орендар може задекларувати адресу лише за електронною згодою власника. Сама реєстрація не дає права користуватися житлом і не є підставою для вселення — цю роль виконує договір.

Податок з доходу від оренди (18% ПДФО і 5% військового збору) сплачує сам власник, якщо орендар — фізособа без статусу ФОП; якщо орендар — ФОП чи юрособа, податок утримує він як податковий агент. Якщо договір укладено за посередництва ріелтора, той за законом подає інформацію про нього до податкової. Якщо ви знімаєте через агентство, стороною договору найму залишається власник або уповноважена ним особа; хто готує договір і які документи перевіряються, уточнюйте в менеджера.