Застава за квартиру, комісія ріелтора і перший платіж: скільки грошей потрібно, щоб зняти квартиру

В оголошеннях OLX про довгострокову оренду квартир у Черкасах заставу, страховий платіж або депозит згадано в 44 зі 108 оголошень, а комісію агентства — у 60. Типова схема в текстах звучить так: перший місяць, страховий внесок у розмірі місячної оплати і разова комісія агентства.

У день заселення зазвичай платять одразу за кілька речей. Одні суми ви віддаєте назавжди, інші повертаються, якщо ви повернете квартиру в тому стані, в якому її отримали. Ось що зазвичай входить у перший платіж:

• Плата за перший місяць. Якщо строк внесення плати в договорі не вказано, за ст. 820 Цивільного кодексу наймач платить щомісяця.
• Застава, або гарантійний (страховий) платіж. Зазвичай повертається при виїзді, якщо немає боргів і пошкоджень.
• Комісія ріелтора або агентства, якщо ви знайшли житло через посередника. Зазвичай не повертається.
• Іноді плата за останній місяць наперед. У текстах оголошень OLX у Черкасах така схема трапляється рідко: 2 зі 108.
• Супутні витрати: переїзд, дрібні покупки для побуту, комунальні рахунки за перший місяць.

Порахуймо на прикладі однокімнатної квартири. Медіанна ціна в оголошеннях OLX про оренду 1-кімнатних квартир у Черкасах станом на 29.09.2026 — 16 000 грн на місяць (46 оголошень). Припустімо, що застава дорівнює місячній платі, а комісія — половині місячної плати: саме 50% найчастіше вказують ті автори оголошень, які називають відсоток. Тоді стартова сума така: перший місяць 16 000 грн, застава 16 000 грн, комісія 8 000 грн. Разом близько 40 000 грн без переїзду і комунальних.

Для 2-кімнатної квартири з медіанною ціною 22 000 грн (40 оголошень) за тією ж схемою вийде близько 55 000 грн. Це орієнтир, а не тариф: є оголошення без застави, з фіксованою комісією або без неї, а ціна в оголошенні — це ціна пропозиції, про яку можна домовлятися. Детальніше про ціни за кімнатністю й районами — у статті про ціни на оренду квартир у Черкасах.

Практична порада: закладайте в бюджет суму, що дорівнює приблизно двом з половиною місячним платам, плюс гроші на переїзд. Якщо на перегляді з'ясується, що застава не потрібна або комісію платить власник, різниця залишиться у вас.

У побуті всі кажуть «застава за квартиру», але в Цивільному кодексі застава — окремий спосіб забезпечення зобов'язань, пов'язаний із заставленим майном (ст. 572 ЦК). Гарантійного платежу в побутовому значенні кодекс не визначає, на що звертає увагу й аналітичний центр Cedos. Тому в договорі важить не слово, а чітко прописані умови.

Завдаток (ст. 570 ЦК) — сума, яку дають у рахунок майбутніх платежів і на підтвердження зобов'язання. Якщо договір порушив той, хто дав завдаток, гроші залишаються в другої сторони. Якщо порушив той, хто отримав, — він повертає завдаток і доплачує ще стільки ж (ст. 571 ЦК). Якщо ж не встановлено, що сума є завдатком, вона вважається авансом (ч. 2 ст. 570).

Гарантійний, або забезпечувальний, платіж — те, що зазвичай мають на увазі під «заставою»: гроші лежать у власника весь строк оренди і покривають можливі збитки чи борги. За даними Cedos, як правило, він дорівнює одній місячній платі. Закон дозволяє встановити договором й інші види забезпечення (ч. 2 ст. 546 ЦК), а правочин щодо забезпечення має бути письмовим (ст. 547 ЦК). Однозначного офіційного роз'яснення, чи поширюються ці норми на такий платіж, немає, тому найнадійніше — не домовлятися про заставу усно, а прописати її в договорі.

Заставу зазвичай повертають, якщо ви виїхали вчасно, заплатили за все і повернули житло в належному стані. Утримати частину суми власник може на ті цілі, які прописані в договорі: несплачена оренда, неоплачені комунальні рахунки, пошкодження майна понад звичайне зношення.

Неповернення гарантійного платежу експерти, з якими спілкувалися автори звіту Cedos 2025 року, називають одним із поширених порушень прав орендарів. Типовий привід — чекати рахунків за комуналку, що прийдуть уже після виїзду. Цей конфлікт можна зняти заздалегідь: прописати строк повернення застави і порядок розрахунку за останній місяць комунальних послуг.

Якщо власник утримує гроші без підстав, передбачених договором, орендар може посилатися на загальне правило ст. 1212 ЦК: майно, набуте без достатньої правової підстави, треба повернути. На практиці такі спори вирішують переговорами або в суді, тому найкращий захист — документи: договір, акт приймання-передачі, фото і розписка про отримання застави.

Застава, про яку домовилися на словах, — найслабше місце всієї угоди. Приклад формулювання для договору: «Наймач передає Наймодавцю гарантійний платіж у розмірі ____ грн. Платіж повертається протягом ___ днів після підписання акта повернення житла, за вирахуванням документально підтверджених боргів з оплати найму та комунальних послуг».

Разом із договором складіть акт приймання-передачі з описом меблів і техніки, фото та показниками лічильників: при виїзді саме він покаже, що було пошкоджено ще до вас. Докладніше — у статті про договір оренди квартири. Окрім суми, зафіксуйте письмово:

• точну суму і назву платежу, наприклад «гарантійний платіж», а також чи зараховується він в оплату останнього місяця;
• на що власник може його використати: борг з оренди, неоплачені комунальні, підтверджені збитки;
• строк повернення після виїзду і спосіб: на картку або готівкою під розписку;
• як розраховують комунальні за останній місяць: за показниками лічильників на день виїзду;
• дострокове розірвання: за ст. 825 ЦК наймач може відмовитися від договору, письмово попередивши наймодавця за три місяці;
• розписку або платіжне підтвердження, що власник отримав гроші.

Розмір комісії ріелтора законом не регулюється — це договірна ціна послуги. За даними Cedos (2025), у Києві вона, як правило, становить половину місячної плати, у Львові — повну, а експерти згадують і випадки, коли просили 150%. Даних про Черкаси в цьому дослідженні немає.

Що пишуть в оголошеннях у Черкасах: серед оголошень OLX, де автор указав відсоток комісії, 38 називають 50% від місячної оплати, 2 — 60%. Ще 11 оголошень указують фіксовану суму. Позначка «Без комісії» стоїть у 13 зі 108 оголошень, але її ставить сам автор, і ніхто її не перевіряє.

«Світ нерухомості» — агентство нерухомості, тобто посередник між власником і орендарем. Умови співпраці, зокрема чи є комісія для орендаря і який її розмір, уточнюйте в менеджера за телефоном +38 (093) 627-96-00 до перегляду.

Хто платить комісію ріелтору при оренді квартири — орендар чи власник, — залежить від домовленості. Cedos фіксує, що орендарі платили комісію навіть тоді, коли ріелтор фактично працював на боці власника. Тому до перегляду запитайте прямо:

• «Яка комісія для орендаря і коли її платити: при підписанні договору чи раніше?»
• «Комісія одноразова чи щомісячна?»
• «Що входить у послугу: добір, перевірка документів власника, договір, акт?»
• «Що буде з комісією, якщо угода зірветься з вини власника?»
• «Чи отримаю я документ про оплату?»

OLX радить не переказувати гроші на картки чи мобільні номери, доки ви не побачили житло, не познайомилися з орендодавцем або не підписали договір. Блог OLX зазначає, що добросовісні орендодавці просять оплату під час підписання договору і передачі ключів. Прохання внести завдаток, щоб «притримати» квартиру, бо охочих багато, OLX прямо називає тривожною ознакою.

Перед оплатою переконайтеся, що людина, яка підписує договір, справді власник або уповноважена ним особа (ст. 761 ЦК), і попросіть документ про право власності. Як перевірити власника і не потрапити на фейкове оголошення — у статтях про шахрайство при оренді житла і про договір оренди.

Сума на заселення не завжди остаточна. Якщо ви переселенець, окремо перевірте державні програми житлової підтримки — про них у статті про оренду житла для ВПО в Черкасах. А з власником можна чесно домовитися про таке:

• розбити заставу на дві-три частини протягом перших місяців і прописати графік у договорі;
• зарахувати заставу в оплату останнього місяця — лише письмово і з окремим пунктом про збитки;
• запропонувати довший строк оренди в обмін на меншу заставу;
• попросити знижку, якщо квартиру треба прибрати або дрібно відремонтувати, і записати це в акт;
• порівняти кілька варіантів у каталозі: нижча місячна ціна одразу зменшує і заставу, і комісію, якщо їх рахують від місячної плати.