Як купити квартиру за «єОселею» в Черкасах у 2026 році: хто має право на 3% і 7%, вимоги до житла, покрокова інструкція

Порядок дій від ідеї до ключів. Кожен крок розібрано нижче.

• Перевірте, до якої категорії належите: 3% чи 7%, і чи немає у вас житла понад норму.
• Порахуйте перший внесок: щонайменше 20% вартості, або 10%, якщо вам до 25 років включно.
• Подайте заявку в Дії в обраний банк і дочекайтеся пропозиції щодо кредиту.
• Шукайте квартиру, яка відповідає вимогам: вік будинку, площа, ціна за м².
• Погодьте квартиру з банком: оцінка, страхування, перевірка документів.
• Підпишіть у нотаріуса договір купівлі-продажу та іпотечний договір і отримайте ключі.

«єОселя» — програма доступного іпотечного кредитування, умови якої затверджено постановою Кабінету Міністрів № 856 від 2 серпня 2022 року. Кредити видають банки-учасники програми, а державна компанія «Українська фінансова житлова компанія» (Укрфінжитло) компенсує частину ставки для пільгових категорій. Заявку подають лише через Дію, а перелік банків-учасників і актуальні умови публікують на eoselia.diia.gov.ua.

Програма діє по всій Україні, крім тимчасово окупованих територій і районів активних бойових дій, тож купити квартиру за «єОселею» в Черкасах можна. Важливо інше: Черкаська область не входить до переліку областей з пом'якшеними вимогами до віку будинку (Чернігівська, Сумська, Харківська, Запорізька, Херсонська). Тому для більшості покупців у Черкасах підходять лише новобудови — про це нижче.

Уряд уже ухвалив чергові зміни до умов програми (постанова № 1284 від 15 жовтня 2026 року), які набирають чинності 20 січня 2027 року. Якщо плануєте угоду на 2027 рік, уточніть у банку, як вони вплинуть саме на вас.

Претендувати на «єОселю» можуть лише громадяни України. Базова ставка програми — 7% річних перші 10 років і 10% з одинадцятого року. Для п'яти пільгових категорій держава компенсує частину ставки, і вона становить 3% перші 10 років і 6% надалі (п. 3 і п. 10 Умов). Іпотека під 3% доступна таким категоріям:

• військовослужбовці за контрактом і мобілізовані, працівники СБУ, Нацгвардії, Держприкордонслужби, ДСНС, поліції, прокурори, детективи НАБУ, ДБР, БЕБ та інших визначених органів, а також члени їхніх сімей;
• медичні працівники державних і комунальних закладів охорони здоров'я;
• педагогічні працівники державних і комунальних закладів освіти;
• наукові та науково-педагогічні працівники державних і комунальних закладів та установ;
• ветерани війни та члени сімей загиблих (померлих) ветеранів і Захисників України.

Під 7% (10% з одинадцятого року) кредит можуть отримати внутрішньо переміщені особи, члени сім'ї ВПО першого ступеня споріднення (крім подружжя), якщо купують житло для переселенця, а також інші громадяни, які не мають власного житла або мають житло площею менше норми: 52,5 м² для однієї особи, 73,5 м² для сім'ї з двох-трьох осіб і ще 21 м² на кожного наступного члена сім'ї.

Житло на окупованих територіях і знищене житло при цьому не враховується. А от продаж чи дарування житла перевіряють за 36 місяців до заявки: якщо ви нещодавно продали квартиру і разом із нинішнім житлом виходите за норму, у програмі відмовлять. Також не можна мати іншого кредиту за «єОселею», чинного чи вже погашеного, за винятками, передбаченими Умовами, і перебувати під санкціями.

Основні умови однакові для всіх категорій (п. 8 і п. 10 Умов):

Суму кредиту банк рахує з ваших офіційних доходів, які він бачить у державних реєстрах. Якщо частина доходу не відображається в реєстрах (наприклад, перекази з-за кордону), доведеться окремо підтвердити її в банку. Перед пошуком квартири дізнайтеся, на яку суму можете розраховувати, і додайте до неї власний внесок: це і є ваш реальний бюджет.

• перший внесок — не менше 20% вартості житла; якщо позичальнику до 25 років включно — не менше 10%;
• максимальний строк кредиту — 20 років (240 місяців);
• вік: щонайменше 18 років на дату договору і не більше 70 років на дату повного погашення; окремі банки встановлюють нижчу межу;
• комісії банку за весь строк кредиту — сукупно не більше 1% суми кредиту;
• обов'язкове страхування квартири на повну оціночну вартість; тариф — не більше 0,25% на рік, або до 1,25%, якщо додатково страхуєте від воєнних ризиків.

Найважливіше обмеження для Черкас — вік будинку. За «єОселею» в Черкаській області можна купити квартиру в будинку, що будується, або в будинку, прийнятому в експлуатацію не раніше ніж за три роки до дати договору. Це стосується і пільгових категорій під 3%, і «масової» іпотеки під 7%. Для ВПО та їхніх родичів межа інша — будинок, прийнятий в експлуатацію не раніше ніж за 20 років (пп. 3 п. 9 Умов).

Отже, «єОселя» на вторинне житло в Черкасах — це або квартира з вторинного ринку в будинку, зданому не більше трьох років тому, або, для переселенців, квартира в будинку до 20 років. Класичні панельки і цегляні будинки радянської забудови за програмою не підходять нікому. Дату введення в експлуатацію перевіряйте за декларацією чи сертифікатом у ЄДЕССБ (e-construction.gov.ua), а не зі слів продавця.

Інші вимоги до житла (п. 9 і п. 10 Умов):

• Площа. Нормативна площа квартири — 52,5 м² для однієї особи, 73,5 м² для сім'ї з двох-трьох осіб і +21 м² на кожного наступного члена сім'ї, але не більше 115,5 м². Для житла, зданого не раніше ніж за три роки, перевищення норми допускається не більше ніж на 10%, і різницю ви оплачуєте з власних коштів; для старшого житла перевищувати норму не можна.
• Ціна за м². Гранична вартість квадратного метра — це опосередкована вартість спорудження житла в регіоні, яку щокварталу затверджує Мінрозвитку, помножена на 2. Ціна може перевищувати межу не більше ніж на 10%, а перевищення покривається з першого внеску. Актуальну граничну ціну для Черкаської області уточнюйте в банку.
• Оцінка. Вартість житла не може перевищувати оцінку суб'єкта оціночної діяльності або оцінювача банку. Якщо ціна в договорі вища за оцінку, різницю ви доплачуєте власними коштами, а кредит рахують від оціночної вартості.
• Що не можна купити: житло з фондів тимчасового проживання, пам'ятки архітектури, дачні й садові будинки, а також будинок на землі, що не належить до земель житлової та громадської забудови.

Заявку на «єОселю» подають у застосунку Дія: ви обираєте категорію, вказуєте склад сім'ї, бажаний банк і підписуєте заяву Дія.Підписом. Більшість даних — про доходи, житло, статус ВПО чи ветерана — система підтягує з державних реєстрів, тому перед подачею перевірте, що в реєстрах усе актуально. Одночасно можна мати лише одну заявку: щоб подати її в інший банк, попередню доведеться скасувати.

Банк обирайте не лише за рекламою: порівняйте вимоги до доходу, вікову межу, вартість страхування й оцінки, з якими забудовниками в Черкасах банк уже працює і чи акредитував він потрібний вам житловий комплекс.

Розглянувши заявку, банк надсилає в Дію пропозицію щодо кредитування, після чого ви особисто звертаєтеся до банку для оформлення. З цього моменту ви знаєте свою суму — і можна шукати квартиру. Порядок саме такий: спершу рішення банку, потім завдаток. Інакше легко втратити гроші на квартирі, яку банк не погодить.

У Черкасах під «єОселю» здебільшого підходять квартири в новобудовах — у ЖК, що будуються, або в будинках, зданих за останні три роки. Новобудови є в різних районах міста, зокрема на Митниці, у Центрі, на Хімселищі й Південно-Західному, але по кожному об'єкту перевіряйте дату введення в експлуатацію, площу і ціну за м². Для будинку, що будується, потрібна акредитація банком; перелік акредитованих об'єктів публікують на сайті програми та в банках-учасниках.

Практична порада: шукайте квартиру з невеликим запасом. Якщо ваша норма — 52,5 м², однокімнатна на 55 м² ще може пройти з доплатою, а на 60 м² — вже ні. Так само з ціною: у новобудові «з ремонтом» ціна за м² може вийти за межу через оздоблення.

Коли квартиру знайдено, банк замовляє оцінку і перевіряє документи: право власності продавця або майнові права на квартиру в новобудові, відсутність обтяжень, згоду подружжя, введення будинку в експлуатацію. Ті самі перевірки варто зробити й вам — докладно про них у нашій інструкції, як купити квартиру в Черкасах. Витрати на оцінку, страхування і нотаріуса закладайте в бюджет окремо від першого внеску.

Якщо оцінка нижча за ціну, у вас три варіанти: доплатити різницю, домовитися з продавцем про знижку або шукати іншу квартиру. Тому домовляйтеся з продавцем, що угода залежить від погодження банком, і фіксуйте це в попередньому договорі.

У день угоди в нотаріуса підписують договір купівлі-продажу та іпотечний договір з банком — його також обов'язково посвідчують нотаріально (ст. 18 Закону «Про іпотеку»). Перший внесок і кредитні кошти банк перераховує продавцю безготівково, нотаріус реєструє ваше право власності та іпотеку в Державному реєстрі речових прав.

Якщо ви купуєте житло вперше, пенсійний збір 1% не сплачуєте; інакше — 1% від вартості в договорі. Після угоди не допускайте прострочень: якщо затримка платежу перевищить 30 календарних днів, державна компенсація ставки призупиняється, а після 90 днів право на неї втрачається (п. 29 Умов).

Найважче в «єОселі» — знайти квартиру, яка проходить усі фільтри одночасно: вік будинку, площа, ціна за м², оцінка і чисті документи. Ми підбираємо в Черкасах саме такі варіанти під вашу категорію і суму кредиту, перевіряємо дату введення будинку в експлуатацію і документи продавця, допомагаємо з попереднім договором і супроводжуємо угоду до нотаріуса. У каталозі продажу квартир зібрано актуальні оголошення OLX і об'єкти агентства.

Кожен покупець, який залишив заявку на об'єкт із розділу продажу, отримує код на знижку $100 на послуги агентства при підписанні договору купівлі-продажу через «Світ нерухомості». Деталі — на сторінці акції, телефон +38 (093) 627-96-00.