Як купити земельну ділянку в Черкасах і Черкаському районі: перевірка кадастрового номера, цільового призначення й обмежень

Якщо часу мало, пройдіться хоча б цим списком. Кожен пункт докладно розібрано нижче.

• Кадастровий номер є, і ділянка на публічній кадастровій карті збігається з місцем на землі.
• Власник у Державному реєстрі речових прав — саме продавець, без арештів, іпотеки й оренди.
• Цільове призначення дозволяє те, що ви плануєте: для будинку найпростіше — код 02.01.
• Генплан чи детальний план території не передбачає на цьому місці дорогу, школу чи промзону.
• Немає охоронних зон ЛЕП, газопроводу, прибережної захисної смуги, які забороняють будівництво.
• Є законний під'їзд і реальна можливість підключити світло, воду й газ.
• Межі винесені в натуру й не накладаються на сусідів.

Перевірка земельної ділянки за кадастровим номером — перше, що варто зробити ще до перегляду. Ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера (ч. 4 ст. 79-1 Земельного кодексу), а договір купівлі-продажу обов'язково містить цей номер (ст. 132 ЗКУ). Немає номера — ділянку в нинішньому вигляді продати не можна: спершу потрібна документація із землеустрою і реєстрація в Державному земельному кадастрі.

Знайдіть номер на публічній кадастровій карті Держгеокадастру (map.land.gov.ua). Там видно межі, площу, форму власності, цільове призначення й частину обмежень. Порівняйте контур на карті з тим, що показує продавець: розташування відносно дороги, сусідніх будинків, лінії берега. Офіційний документ — витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку; його можна замовити через електронні сервіси Держгеокадастру (e.land.gov.ua), в ЦНАП або в нотаріуса.

Кадастровий номер — це ще не право власності. Державний земельний кадастр містить технічні відомості: межі, площу, призначення, обмеження. Власника, оренду, іпотеку, арешти й заборони фіксує Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, і саме з моменту реєстрації в ньому виникає право власності на ділянку (ст. 125 ЗКУ). Інформацію з Реєстру можна отримати в Дії або в ЦНАП.

Звірте обидва джерела: площа, кадастровий номер і адреса мають збігатися, а власник у Реєстрі — бути продавцем. Якщо право оформлене державним актом до 2013 року, воно чинне, але перед продажем його вносять до Державного реєстру прав (ст. 3 Закону № 1952-IV); зазвичай це робить нотаріус у межах угоди. Окремо перевірте, чи ділянка не в оренді: для сільськогосподарських земель орендар має переважне право купівлі (ст. 130-1 ЗКУ).

Як і з квартирою, перевірте сімейні обставини продавця: на ділянку, набуту в шлюбі, потрібна нотаріальна згода другого з подружжя (ст. 65 Сімейного кодексу), а якщо власником чи користувачем ділянки під житлом є малолітня дитина — дозвіл органу опіки (ст. 177 СК).

Цільове призначення землі визначає, що на ділянці законно робити. Його вказують у кадастрі кодом за Класифікатором видів цільового призначення земельних ділянок (додатки 58–60 до Порядку ведення Державного земельного кадастру). Для покупця найважливіші такі коди:

Змінити цільове призначення приватної ділянки можна, але лише в межах функціональної зони, визначеної містобудівною документацією (ст. 20 ЗКУ), і через документацію із землеустрою. Це час і гроші, а результат не гарантований. Тож якщо ви купуєте ділянку під забудову в Черкаському районі, надійніше одразу шукати землю з кодом 02.01, ніж розраховувати на зміну призначення після покупки.

• 02.01 — для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка). Класичний варіант під приватний будинок.
• 01.03 — для ведення особистого селянського господарства (ОСГ). Призначена передусім для вирощування продукції; чи можна звести на ній житловий будинок, залежить від розташування й містобудівної документації — з'ясуйте це до покупки.
• 01.05 — для індивідуального садівництва. Земельний кодекс дозволяє на садових ділянках зводити необхідні будинки й господарські споруди (ч. 3 ст. 35 ЗКУ).
• 01.01 і 01.02 — товарне сільськогосподарське виробництво та фермерське господарство: це землі під агробізнес, а не під житлову забудову.

Цільове призначення каже, що можна робити з ділянкою зараз, а містобудівна документація — що громада планує на цій території. Перегляньте генеральний план населеного пункту, детальний план території (ДПТ) або комплексний план просторового розвитку громади: чи не проходить через ділянку запроєктована дорога, «червоні лінії», зона під громадську чи промислову забудову. Документи оприлюднюють міська чи сільська рада й управління містобудування та архітектури.

Щоб проєктувати будинок, власник ділянки отримує містобудівні умови та обмеження (МУО): у них визначено допустиму висоту, відступи від меж, відсоток забудови. Їх надає орган містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації (ст. 29 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності»); для деяких об'єктів МУО не надаються — перелік визначає профільне міністерство. Ще до покупки варто запитати в управлінні архітектури, які обмеження діятимуть для конкретної ділянки.

Охоронна зона повітряної лінії електропередачі — це смуга по обидва боки від крайніх проводів: 2 м для ліній до 1 кВ, 10 м — до 20 кВ, 15 м — 35 кВ, 20 м — 110 кВ, 25 м — 150–220 кВ і більше для потужніших ліній (п. 5 Правил охорони електричних мереж). У таких зонах діють обмеження на будівництво й роботи без погодження з власником мережі. Подібні зони існують уздовж газопроводів, водогонів, кабельних ліній; вони мають бути внесені до кадастру як обмеження у використанні.

Ділянки біля води в Черкасах і прибережних селах — окрема історія. Уздовж великих річок і водосховищ на них, до яких належать Дніпро й Кременчуцьке водосховище, прибережна захисна смуга становить 100 м від урізу води, а при крутизні схилів понад три градуси подвоюється (ст. 60 ЗКУ). У межах населених пунктів її межі визначає генплан. У прибережній смузі заборонено будівництво будь-яких споруд, крім прямо дозволених законом, зокрема дач, баз відпочинку й гаражів (ст. 61 ЗКУ). Гарний вид на воду не варто купувати ціною неможливості збудувати будинок.

Ділянка «з комунікаціями» в оголошенні може означати і підведену лінію з лічильником, і стовп за двісті метрів. Уточнюйте конкретно й перевіряйте на місці:

• Світло: чи є договір і лічильник на ділянці, яка дозволена потужність; якщо ні — скільки коштуватиме приєднання за технічними умовами обленерго.
• Газ: чи проходить газопровід вулицею і чи реально отримати технічні умови від оператора газорозподільної системи.
• Вода й каналізація: центральний водогін чи свердловина, глибина води в сусідів, де можна розмістити септик з урахуванням санітарних відстаней.
• Дорога: ділянка має виходити на вулицю чи дорогу загального користування. Якщо проїзд лише через чужу землю, потрібен оформлений земельний сервітут, інакше сусід може його перекрити.
• Рельєф і ґрунт: підтоплення навесні, низини біля води, ухил — усе це впливає на вартість фундаменту.

Паркан і межа в кадастрі часто не збігаються. Перед покупкою замовте в сертифікованого інженера-землевпорядника встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості): він знайде координати з кадастру на землі й закріпить межовими знаками. Так ви побачите реальну площу, чи не заходить сусідній паркан або будівля на ділянку і чи немає накладок з іншими ділянками в кадастрі.

Якщо виявилися розбіжності, домовтеся, хто й до якої дати їх виправляє, і впишіть це в попередній договір. Купувати ділянку з накладкою «з розрахунком виправити потім» — ризик тривалого спору із сусідами.

Мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення скасовано Законом № 552-IX, який набрав чинності 1 липня 2021 року. За чинною редакцією ст. 130 Земельного кодексу набувати таку землю можуть громадяни України, юридичні особи України, учасниками яких є лише громадяни України, держава чи територіальні громади, а також самі громади й держава. Загальна площа сільськогосподарської землі у власності громадянина не може перевищувати 10 000 га. Юридичні особи отримали право купувати таку землю з 1 січня 2024 року.

Іноземці та особи без громадянства сільськогосподарську землю купувати не можуть, а успадковану мають відчужити протягом року. Землю несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, зокрема під житловий будинок, вони купувати можуть (ст. 81 ЗКУ). Під час воєнного стану заборонена безоплатна передача державних і комунальних земель у приватну власність (пп. 5 п. 27 розд. X ЗКУ), але купівля приватної ділянки в іншого власника відбувається на загальних підставах.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки посвідчується нотаріально (ст. 657 Цивільного кодексу, ст. 132 ЗКУ). Нотаріус перевіряє реєстри й документи, посвідчує договір і одразу реєструє право власності покупця. Завдаток, як і при купівлі квартири, надійніше оформлювати в нотаріальному попередньому договорі (ст. 570, 635 ЦК). Основні платежі такі:

Розраховуйтеся безготівково: готівкою за договорами, що підлягають нотаріальному посвідченню, фізичні особи можуть платити лише до 50 000 грн включно (Положення НБУ № 148).

• Податок продавця: 0%, якщо це перший за рік продаж і ділянка у власності понад три роки (або успадкована) та не перевищує норм безоплатної передачі за ст. 121 ЗКУ — наприклад, для присадибної ділянки в місті до 0,10 га, у селищі до 0,15 га, у селі до 0,25 га, для ОСГ до 2 га. Інакше — 5% або 18% ПДФО плюс 5% військового збору (ст. 172 ПКУ).
• Державне мито — 1% суми договору, якщо угоду посвідчує державний нотаріус (пп. «б» п. 3 ст. 3 Декрету № 7-93); приватний нотаріус бере плату за домовленістю.
• Пенсійний збір 1%: закон пов'язує його з купівлею будинків, квартир, гаражів та інших будівель, тому за ділянку без будівель його, як правило, не сплачують; якщо на ділянці є будинок, збір рахують. Остаточно це визначає нотаріус.
• Витяги, оцінка, послуги нотаріуса й землевпорядника — за прайсами виконавців, уточніть суми наперед.

У каталозі «Світ нерухомості» зібрано ділянки на продаж у Черкасах і Черкаському районі — під забудову, садівництво й ОСГ. Ми допомагаємо підібрати ділянку під ваші плани, перевірити кадастрові дані, власника, цільове призначення й обмеження та супроводжуємо угоду до нотаріуса. Якщо ви також розглядаєте готовий будинок, перегляньте каталог будинків і нашу статтю про перевірку документів при купівлі будинку.

Кожен покупець, який залишив заявку на об'єкт із розділу продажу, отримує код на знижку $100 на послуги агентства при підписанні договору купівлі-продажу через «Світ нерухомості». Телефон: +38 (093) 627-96-00.