Які документи перевірити при купівлі будинку в Черкасах: право власності, земля, введення в експлуатацію

Тримайте цей чек-лист під рукою від першого перегляду до підписання договору. Кожен пункт докладно розібрано нижче.

• Право власності на будинок зареєстроване в Державному реєстрі речових прав або, якщо оформлене до 2013 року, підтверджене документами й архівом БТІ.
• Земельна ділянка під будинком належить продавцю, має кадастровий номер і цільове призначення 02.01, а межі й площа збігаються з тим, що ви бачите на місці.
• Будинок введено в експлуатацію: є зареєстрована декларація про готовність або сертифікат, і їх видно в ЄДЕССБ.
• Технічний паспорт збігається з реальністю: немає незаконних прибудов, надбудов чи переобладнаних гаражів.
• Немає іпотеки, арештів і заборон відчуження; є згода другого з подружжя, а якщо власник чи користувач — дитина, то дозвіл органу опіки.
• Ніхто сторонній не зареєстрований у будинку, немає боргів за газ, світло, воду і вивезення нечистот.
• Технічний стан перевірено: фундамент, дах, вологість, опалення, проводка — краще разом із фахівцем.
• Завдаток — лише після перевірки документів, договір — у нотаріуса, розрахунок — через банк.

Право власності на нерухомість виникає з моменту державної реєстрації (ч. 4 ст. 334 Цивільного кодексу). Тому перший документ, який варто побачити, — інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно: хто власник, яка частка, адреса, площа, підстава набуття і чи зареєстровані іпотека, арешт або заборона. Довідку можна отримати в Дії, у ЦНАП або в нотаріуса. Порівняйте дані з паспортом продавця і з правовстановлюючим документом: договором купівлі-продажу чи дарування, свідоцтвом про спадщину, рішенням суду.

Багато будинків у приватному секторі Дахнівки, Казбету, Сєдова чи в селах Черкаського району оформлено ще до 2013 року. Такі права визнаються дійсними і без запису в електронному реєстрі (ч. 3 ст. 3 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»), але перед продажем їх спершу реєструють, а реєстратор запитує відомості в архіві БТІ. Тож старе свідоцтво про право власності чи договір 1990-х — не проблема, але дані в ньому мають збігатися з архівом, а підпис власника — з реальною людиною.

Зверніть увагу на підставу набуття. Спадщина означає, що можуть з'явитися інші спадкоємці; частка в будинку («пів будинку» з окремим входом) — що співвласник має переважне право купити цю частку за тією самою ціною, і продавець мусить письмово його повідомити (ст. 362 ЦК). Якщо будинок продають за довіреністю, нотаріус перевірить її в реєстрі довіреностей, але поговорити з самим власником варто вам.

Будинок і земля — два окремі об'єкти права власності, і кожен має бути зареєстрований. Якщо ділянка належить продавцю, вона переходить до покупця одночасно з будинком: за ст. 120 Земельного кодексу та ст. 377 ЦК предметом договору має бути й будинок, і ділянка, а умова про одночасний перехід права на землю є істотною умовою договору. Купити будинок «без землі», коли земля у власності продавця, не можна.

Що перевірити щодо землі:

• Кадастровий номер і реєстрацію права власності на ділянку в Державному реєстрі речових прав. Ділянку без кадастрового номера спершу доведеться оформити, а це час і витрати.
• Цільове призначення. Для житлового будинку це код 02.01 «Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)» за Класифікатором видів цільового призначення земельних ділянок. Будинок на ділянці для садівництва чи особистого селянського господарства — інша правова історія, і, наприклад, за програмою «єОселя» такий будинок не профінансують.
• Площу й межі. Порівняйте дані кадастру з парканом на місці: на публічній кадастровій карті Держгеокадастру (map.land.gov.ua) видно контур ділянки. Якщо сусідський паркан «заходить» на ділянку або навпаки, з'ясуйте це до угоди.
• Якщо земля комунальна і продавець лише користується нею (оренда, постійне користування), право користування переходить до покупця на тих самих умовах (ст. 377 ЦК), але власником землі ви не станете. Уточніть, чи можна її викупити або оформити.

Право власності на новозбудований будинок виникає лише після його прийняття в експлуатацію і державної реєстрації (ч. 2 ст. 331 ЦК). Більшість приватних будинків належить до класу наслідків СС1, і їх приймають в експлуатацію реєстрацією декларації про готовність об'єкта до експлуатації; об'єкти класів СС2 і СС3 — видачею сертифіката (ст. 39 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності»). Документи зберігаються в Реєстрі будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ) на порталі e-construction.gov.ua: там можна знайти декларацію за адресою, кадастровим номером чи реєстраційним номером і перевірити її статус.

Будинок без введення в експлуатацію — це, по суті, будівельні матеріали, яких не бачить реєстр: зареєструвати на нього право власності як на житловий будинок не можна, банк не візьме його в іпотеку, а нотаріус не посвідчить продаж як готового житла. Іноді такий об'єкт оформлено як об'єкт незавершеного будівництва — це законно, але ви купуєте саме недобудову і доводити її до ладу та вводити в експлуатацію доведеться вам. Розписка чи «договір у простій письмовій формі» на такий будинок права власності не дають.

Для старих самобудів є спрощена процедура: індивідуальні (садибні) житлові будинки загальною площею до 500 м², збудовані з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року, приймають в експлуатацію за результатами технічного обстеження, без штрафів за будівництво без дозволу (п. 9 розділу V Закону «Про регулювання містобудівної діяльності»). Якщо продавець каже «можна узаконити», нехай зробить це до угоди: ціна будинку з документами і без них — різна.

Візьміть технічний паспорт і обійдіть будинок з ним у руках. Поверховість, площа, кількість кімнат, веранда, мансарда, літня кухня, гараж, баня — усе, що стоїть на ділянці, має бути в техпаспорті й у документах про введення в експлуатацію. Утеплена веранда, перетворена на кімнату, другий поверх «під ключ» чи гараж, переобладнаний на житло, — типові знахідки при перевірці будинку перед покупкою.

Усе, що збудовано без дозвільного документа, на непризначеній для цього землі або з істотними порушеннями норм, є самочинним будівництвом. Особа, яка його здійснила, не набуває на нього права власності (ст. 376 ЦК), отже, продати його вам законно теж не може. Наслідки — від неможливості оформити площу й отримати іпотеку до вимоги знести прибудову. Тому або продавець узаконює зміни до угоди, або ціна і договір мають чесно враховувати, що ви купуєте лише те, що є в документах.

Будинок з іпотекою, арештом чи забороною відчуження продати не можна, доки обтяження не знято. Усі вони реєструються в тому самому Державному реєстрі речових прав, тож свіжа довідка з реєстру — обов'язкова. Перевіряйте не лише будинок, а й земельну ділянку: обтяження можуть бути накладені окремо на кожен об'єкт.

Якщо будинок у заставі банку, а продавець пропонує погасити кредит з ваших грошей, робіть це лише за схемою, погодженою з банком і нотаріусом: гроші йдуть напряму в банк, банк знімає іпотеку, і лише потім підписується договір купівлі-продажу. Обтяження для об'єктів, оформлених до 2013 року, можуть бути також у старому реєстрі заборон — це нотаріус перевіряє окремо.

Навіть ідеальні документи на будинок не врятують угоду, якщо продавець не мав права продавати одноосібно. Перевірте людей так само ретельно, як і папери:

• Подружжя. Якщо будинок і земля набуті в шлюбі, на їх продаж потрібна письмова нотаріально посвідчена згода другого з подружжя (ст. 65 Сімейного кодексу). Це стосується й колишнього подружжя, якщо майно не поділено.
• Діти й опіка. Якщо малолітня дитина є власником або користувачем будинку чи ділянки під ним, батьки не можуть продати їх без дозволу органу опіки та піклування (ст. 177 Сімейного кодексу).
• Зареєстровані особи. Продаж будинку не знімає автоматично з реєстрації тих, хто в ньому зареєстрований. Попросіть, щоб усі зняли реєстрацію до угоди, або впишіть у договір строк і наслідки, якщо цього не станеться.
• Спадкоємці й співвласники. При спадщині з'ясуйте, чи всі спадкоємці отримали свою частку; при частці в будинку — чи повідомлено співвласника про продаж.

У приватному будинку комунікації — частина покупки, і їх теж треба «перевірити по документах». Попросіть у продавця особові рахунки, договори й останні квитанції та з'ясуйте, що з цього реально підключено, а що лише обіцяно. Окремо це важливо для будинків у Руській Поляні, Червоній Слободі, Будищах, Леськах та інших селах Черкаського району, де центральної каналізації часто немає.

• Газ: чи є договір з оператором газорозподільної системи, де стоїть лічильник, чи немає боргу і чи не відключено будинок; як оформлено газове обладнання і котел.
• Електрика: на кого відкрито особовий рахунок, яка дозволена потужність і чи вистачить її для електроопалення, бойлера, кондиціонерів; чи є місце для генератора або сонячних панелей.
• Вода: міський водогін, свердловина чи колодязь; якщо свердловина — глибина, насос і якість води.
• Каналізація: центральна мережа чи септик або вигрібна яма; як часто викликають асенізатора, хто вивозить і чи не стоїть септик впритул до колодязя чи сусідньої ділянки.
• Після угоди переоформіть усі рахунки на себе і зафіксуйте показники лічильників в акті приймання-передачі.

Документи відповідають на питання «чи можна купити», огляд — «чи варто». Приходьте вдень, а якщо можна — ще й після дощу. На складні об'єкти запросіть будівельника або інженера-обстежувача: його послуги коштують незрівнянно менше за ремонт фундаменту.

• Фундамент і стіни: тріщини, що йдуть від кутів вікон і дверей, перекоси, просідання вимощення, свіжа штукатурка лише в одному місці.
• Дах і горище: стан покрівлі, кроков і утеплення, сліди протікання на стелі, водостоки.
• Вологість: запах сирості, грибок у кутах і за меблями, мокрий підвал або погріб; у низинах біля Дніпра і на Митниці запитайте про рівень ґрунтових вод.
• Опалення й проводка: тип котла, вік труб і радіаторів, алюмінієва чи мідна проводка, заземлення, щиток.
• Ділянка й сусіди: під'їзд узимку, освітлення вулиці, сусідські будівлі впритул до межі, дерева над дахом.

Коли документи перевірено, домовленість фіксують завдатком або авансом. Договір купівлі-продажу будинку підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 657 ЦК), тому найнадійніше — нотаріальний попередній договір із завдатком (ст. 570–571 ЦК). Не передавайте гроші до перевірки й не платіть «бронь» за будинок, документи на який ще не бачили.

В одному договорі в нотаріуса оформлюють і будинок, і земельну ділянку. Покупець сплачує пенсійний збір 1% від вартості, якщо купує житло не вперше, а державне мито чи плату приватному нотаріусу сторони розподіляють за домовленістю. Докладно про податки, збори й безпечний розрахунок через банк — у нашій покроковій інструкції, як купити квартиру в Черкасах: для будинку правила ті самі.

Після покупки пам'ятайте про податок на нерухоме майно: для житлових будинків базу оподаткування зменшують на 120 м² (п. 266.4.1 Податкового кодексу), а ставки й пільги, як і плату за землю, встановлює місцева рада. Якщо ви плануєте іпотеку чи «єОселю», узгодьте будинок з банком ще до завдатку: банк окремо оцінює і будинок, і землю.

Ми підбираємо будинки в Черкасах і Черкаському районі під ваш бюджет, заздалегідь перевіряємо документи на будинок і землю, введення в експлуатацію та обтяження, організовуємо огляд і супроводжуємо угоду до нотаріуса. У каталозі продажу будинків зібрано актуальні оголошення OLX і об'єкти агентства, тож дублікати й неактуальні варіанти легко відсіяти.

Кожен покупець, який залишив заявку на об'єкт із розділу продажу, отримує код на знижку $100 на послуги агентства при підписанні договору купівлі-продажу через «Світ нерухомості». Деталі — на сторінці акції, телефон +38 (093) 627-96-00.