Как купить квартиру по «єОселе» в Черкассах в 2026 году: кто имеет право на 3% и 7%, требования к жилью, пошаговая инструкция

Порядок действий от идеи до ключей. Каждый шаг разобран ниже.

• Проверьте, к какой категории относитесь: 3% или 7%, и нет ли у вас жилья сверх нормы.
• Посчитайте первый взнос: не менее 20% стоимости, или 10%, если вам до 25 лет включительно.
• Подайте заявку в «Дії» в выбранный банк и дождитесь предложения по кредиту.
• Ищите квартиру, которая соответствует требованиям: возраст дома, площадь, цена за м².
• Согласуйте квартиру с банком: оценка, страхование, проверка документов.
• Подпишите у нотариуса договор купли-продажи и ипотечный договор и получите ключи.

«єОселя» — программа доступного ипотечного кредитования, условия которой утверждены постановлением Кабинета Министров № 856 от 2 августа 2022 года. Кредиты выдают банки — участники программы, а государственная компания «Украинская финансовая жилищная компания» (Укрфинжилье) компенсирует часть ставки для льготных категорий. Заявку подают только через «Дію», а перечень банков-участников и актуальные условия публикуют на eoselia.diia.gov.ua.

Программа действует по всей Украине, кроме временно оккупированных территорий и районов активных боевых действий, так что купить квартиру по «єОселе» в Черкассах можно. Важно другое: Черкасская область не входит в перечень областей со смягченными требованиями к возрасту дома (Черниговская, Сумская, Харьковская, Запорожская, Херсонская). Поэтому для большинства покупателей в Черкассах подходят только новостройки — об этом ниже.

Правительство уже приняло очередные изменения в условия программы (постановление № 1284 от 15 октября 2026 года), которые вступают в силу 20 января 2027 года. Если планируете сделку на 2027 год, уточните в банке, как они повлияют именно на вас.

Претендовать на «єОселю» могут только граждане Украины. Базовая ставка программы — 7% годовых первые 10 лет и 10% с одиннадцатого года. Для пяти льготных категорий государство компенсирует часть ставки, и она составляет 3% первые 10 лет и 6% далее (п. 3 и п. 10 Условий). Ипотека под 3% доступна таким категориям:

• военнослужащие по контракту и мобилизованные, сотрудники СБУ, Нацгвардии, Госпогранслужбы, ГСЧС, полиции, прокуроры, детективы НАБУ, ГБР, БЭБ и других определенных органов, а также члены их семей;
• медицинские работники государственных и коммунальных учреждений здравоохранения;
• педагогические работники государственных и коммунальных учебных заведений;
• научные и научно-педагогические работники государственных и коммунальных учреждений;
• ветераны войны и члены семей погибших (умерших) ветеранов и Защитников Украины.

Под 7% (10% с одиннадцатого года) кредит могут получить внутренне перемещенные лица, члены семьи ВПЛ первой степени родства (кроме супругов), если покупают жилье для переселенца, а также другие граждане, у которых нет собственного жилья или есть жилье площадью меньше нормы: 52,5 м² для одного человека, 73,5 м² для семьи из двух-трех человек и еще 21 м² на каждого следующего члена семьи.

Жилье на оккупированных территориях и разрушенное жилье при этом не учитывается. А вот продажу или дарение жилья проверяют за 36 месяцев до заявки: если вы недавно продали квартиру и вместе с нынешним жильем выходите за норму, в программе откажут. Также нельзя иметь другой кредит по «єОселе», действующий или уже погашенный, за исключениями, предусмотренными Условиями, и находиться под санкциями.

Основные условия одинаковы для всех категорий (п. 8 и п. 10 Условий):

Сумму кредита банк считает из ваших официальных доходов, которые он видит в государственных реестрах. Если часть дохода не отражается в реестрах (например, переводы из-за границы), придется отдельно подтвердить ее в банке. Перед поиском квартиры узнайте, на какую сумму можете рассчитывать, и добавьте к ней собственный взнос: это и есть ваш реальный бюджет.

• первый взнос — не менее 20% стоимости жилья; если заемщику до 25 лет включительно — не менее 10%;
• максимальный срок кредита — 20 лет (240 месяцев);
• возраст: не менее 18 лет на дату договора и не более 70 лет на дату полного погашения; отдельные банки устанавливают более низкую границу;
• комиссии банка за весь срок кредита — в совокупности не более 1% суммы кредита;
• обязательное страхование квартиры на полную оценочную стоимость; тариф — не более 0,25% в год, или до 1,25%, если дополнительно страхуете от военных рисков.

Самое важное ограничение для Черкасс — возраст дома. По «єОселе» в Черкасской области можно купить квартиру в доме, который строится, или в доме, принятом в эксплуатацию не ранее чем за три года до даты договора. Это касается и льготных категорий под 3%, и «массовой» ипотеки под 7%. Для ВПЛ и их родственников граница другая — дом, принятый в эксплуатацию не ранее чем за 20 лет (пп. 3 п. 9 Условий).

Значит, «єОселя» на вторичное жилье в Черкассах — это либо квартира со вторичного рынка в доме, сданном не более трех лет назад, либо, для переселенцев, квартира в доме до 20 лет. Классические панельки и кирпичные дома советской застройки по программе не подходят никому. Дату ввода в эксплуатацию проверяйте по декларации или сертификату в ЄДЕССБ (e-construction.gov.ua), а не со слов продавца.

Другие требования к жилью (п. 9 и п. 10 Условий):

• Площадь. Нормативная площадь квартиры — 52,5 м² для одного человека, 73,5 м² для семьи из двух-трех человек и +21 м² на каждого следующего члена семьи, но не более 115,5 м². Для жилья, сданного не ранее чем за три года, превышение нормы допускается не более чем на 10%, и разницу вы оплачиваете из собственных средств; для более старого жилья превышать норму нельзя.
• Цена за м². Предельная стоимость квадратного метра — это косвенная стоимость строительства жилья в регионе, которую ежеквартально утверждает Минразвития, умноженная на 2. Цена может превышать предел не более чем на 10%, а превышение покрывается из первого взноса. Актуальную предельную цену для Черкасской области уточняйте в банке.
• Оценка. Стоимость жилья не может превышать оценку субъекта оценочной деятельности или оценщика банка. Если цена в договоре выше оценки, разницу вы доплачиваете собственными средствами, а кредит считают от оценочной стоимости.
• Что нельзя купить: жилье из фондов временного проживания, памятники архитектуры, дачные и садовые дома, а также дом на земле, которая не относится к землям жилой и общественной застройки.

Заявку на «єОселю» подают в приложении «Дія»: вы выбираете категорию, указываете состав семьи, желаемый банк и подписываете заявление с помощью «Дія.Підпис». Большинство данных — о доходах, жилье, статусе ВПЛ или ветерана — система подтягивает из государственных реестров, поэтому перед подачей проверьте, что в реестрах все актуально. Одновременно можно иметь только одну заявку: чтобы подать ее в другой банк, предыдущую придется отменить.

Банк выбирайте не только по рекламе: сравните требования к доходу, возрастной предел, стоимость страхования и оценки, с какими застройщиками в Черкассах банк уже работает и аккредитовал ли он нужный вам жилой комплекс.

Рассмотрев заявку, банк присылает в «Дію» предложение по кредитованию, после чего вы лично обращаетесь в банк для оформления. С этого момента вы знаете свою сумму — и можно искать квартиру. Порядок именно такой: сначала решение банка, потом задаток. Иначе легко потерять деньги на квартире, которую банк не согласует.

В Черкассах под «єОселю» в основном подходят квартиры в новостройках — в ЖК, которые строятся, или в домах, сданных за последние три года. Новостройки есть в разных районах города, в том числе на Таможне, в Центре, на Химпоселке и в Юго-Западном, но по каждому объекту проверяйте дату ввода в эксплуатацию, площадь и цену за м². Для дома, который строится, нужна аккредитация банком; перечень аккредитованных объектов публикуют на сайте программы и в банках-участниках.

Практический совет: ищите квартиру с небольшим запасом. Если ваша норма — 52,5 м², однокомнатная на 55 м² еще может пройти с доплатой, а на 60 м² — уже нет. Так же с ценой: в новостройке «с ремонтом» цена за м² может выйти за предел из-за отделки.

Когда квартира найдена, банк заказывает оценку и проверяет документы: право собственности продавца или имущественные права на квартиру в новостройке, отсутствие обременений, согласие супругов, ввод дома в эксплуатацию. Те же проверки стоит сделать и вам — подробно о них в нашей инструкции, как купить квартиру в Черкассах. Расходы на оценку, страхование и нотариуса закладывайте в бюджет отдельно от первого взноса.

Если оценка ниже цены, у вас три варианта: доплатить разницу, договориться с продавцом о скидке или искать другую квартиру. Поэтому договаривайтесь с продавцом, что сделка зависит от согласования банком, и фиксируйте это в предварительном договоре.

В день сделки у нотариуса подписывают договор купли-продажи и ипотечный договор с банком — его также обязательно удостоверяют нотариально (ст. 18 Закона «Об ипотеке»). Первый взнос и кредитные средства банк перечисляет продавцу безналично, нотариус регистрирует ваше право собственности и ипотеку в Государственном реестре вещных прав.

Если вы покупаете жилье впервые, пенсионный сбор 1% не платите; иначе — 1% от стоимости в договоре. После сделки не допускайте просрочек: если задержка платежа превысит 30 календарных дней, государственная компенсация ставки приостанавливается, а после 90 дней право на нее теряется (п. 29 Условий).

Сложнее всего в «єОселе» — найти квартиру, которая проходит все фильтры одновременно: возраст дома, площадь, цена за м², оценка и чистые документы. Мы подбираем в Черкассах именно такие варианты под вашу категорию и сумму кредита, проверяем дату ввода дома в эксплуатацию и документы продавца, помогаем с предварительным договором и сопровождаем сделку до нотариуса. В каталоге продажи квартир собраны актуальные объявления OLX и объекты агентства.

Каждый покупатель, оставивший заявку на объект из раздела продажи, получает код на скидку $100 на услуги агентства при подписании договора купли-продажи через «Світ нерухомості». Подробности — на странице акции, телефон +38 (093) 627-96-00.