Какие документы проверить при покупке дома в Черкассах: право собственности, земля, ввод в эксплуатацию

Держите этот чек-лист под рукой от первого просмотра до подписания договора. Каждый пункт подробно разобран ниже.

• Право собственности на дом зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав или, если оформлено до 2013 года, подтверждено документами и архивом БТИ.
• Земельный участок под домом принадлежит продавцу, имеет кадастровый номер и целевое назначение 02.01, а границы и площадь совпадают с тем, что вы видите на месте.
• Дом введен в эксплуатацию: есть зарегистрированная декларация о готовности или сертификат, и их видно в ЕГЭССС (ЄДЕССБ).
• Технический паспорт совпадает с реальностью: нет незаконных пристроек, надстроек или переоборудованных гаражей.
• Нет ипотеки, арестов и запретов отчуждения; есть согласие второго супруга, а если собственник или пользователь — ребенок, то разрешение органа опеки.
• Никто посторонний не зарегистрирован в доме, нет долгов за газ, свет, воду и вывоз нечистот.
• Техническое состояние проверено: фундамент, крыша, влажность, отопление, проводка — лучше вместе со специалистом.
• Задаток — только после проверки документов, договор — у нотариуса, расчет — через банк.

Право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации (ч. 4 ст. 334 Гражданского кодекса). Поэтому первый документ, который стоит увидеть, — информация из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество: кто собственник, какая доля, адрес, площадь, основание приобретения и зарегистрированы ли ипотека, арест или запрет. Справку можно получить в «Дії», в ЦНАП или у нотариуса. Сравните данные с паспортом продавца и с правоустанавливающим документом: договором купли-продажи или дарения, свидетельством о наследстве, решением суда.

Многие дома в частном секторе Дахновки, Казбета, Седова или в селах Черкасского района оформлены еще до 2013 года. Такие права признаются действительными и без записи в электронном реестре (ч. 3 ст. 3 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»), но перед продажей их сначала регистрируют, а регистратор запрашивает сведения в архиве БТИ. Так что старое свидетельство о праве собственности или договор 1990-х — не проблема, но данные в нем должны совпадать с архивом, а подпись собственника — с реальным человеком.

Обратите внимание на основание приобретения. Наследство означает, что могут появиться другие наследники; доля в доме («полдома» с отдельным входом) — что совладелец имеет преимущественное право купить эту долю по той же цене, и продавец обязан письменно его уведомить (ст. 362 ГК). Если дом продают по доверенности, нотариус проверит ее в реестре доверенностей, но поговорить с самим собственником стоит вам.

Дом и земля — два отдельных объекта права собственности, и каждый должен быть зарегистрирован. Если участок принадлежит продавцу, он переходит к покупателю одновременно с домом: по ст. 120 Земельного кодекса и ст. 377 ГК предметом договора должны быть и дом, и участок, а условие об одновременном переходе права на землю является существенным условием договора. Купить дом «без земли», если земля в собственности продавца, нельзя.

Что проверить по земле:

• Кадастровый номер и регистрацию права собственности на участок в Государственном реестре вещных прав. Участок без кадастрового номера сначала придется оформить, а это время и расходы.
• Целевое назначение. Для жилого дома это код 02.01 «Для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок)» по Классификатору видов целевого назначения земельных участков. Дом на участке для садоводства или личного крестьянского хозяйства — другая правовая история, и, например, по программе «єОселя» такой дом не профинансируют.
• Площадь и границы. Сравните данные кадастра с забором на месте: на публичной кадастровой карте Госгеокадастра (map.land.gov.ua) виден контур участка. Если соседский забор «заходит» на участок или наоборот, выясните это до сделки.
• Если земля коммунальная и продавец лишь пользуется ею (аренда, постоянное пользование), право пользования переходит к покупателю на тех же условиях (ст. 377 ГК), но собственником земли вы не станете. Уточните, можно ли ее выкупить или оформить.

Право собственности на новопостроенный дом возникает только после его принятия в эксплуатацию и государственной регистрации (ч. 2 ст. 331 ГК). Большинство частных домов относится к классу последствий СС1, и их принимают в эксплуатацию регистрацией декларации о готовности объекта к эксплуатации; объекты классов СС2 и СС3 — выдачей сертификата (ст. 39 Закона «О регулировании градостроительной деятельности»). Документы хранятся в Реестре строительной деятельности Единой государственной электронной системы в сфере строительства (ЄДЕССБ) на портале e-construction.gov.ua: там можно найти декларацию по адресу, кадастровому или регистрационному номеру и проверить ее статус.

Дом без ввода в эксплуатацию — это, по сути, стройматериалы, которых не видит реестр: зарегистрировать на него право собственности как на жилой дом нельзя, банк не возьмет его в ипотеку, а нотариус не удостоверит продажу как готового жилья. Иногда такой объект оформлен как объект незавершенного строительства — это законно, но вы покупаете именно недострой, и доводить его до ума и вводить в эксплуатацию придется вам. Расписка или «договор в простой письменной форме» на такой дом права собственности не дают.

Для старых самостроев есть упрощенная процедура: индивидуальные (усадебные) жилые дома общей площадью до 500 м², построенные с 5 августа 1992 года по 9 апреля 2015 года, принимают в эксплуатацию по результатам технического обследования, без штрафов за строительство без разрешения (п. 9 раздела V Закона «О регулировании градостроительной деятельности»). Если продавец говорит «можно узаконить», пусть сделает это до сделки: цена дома с документами и без них — разная.

Возьмите технический паспорт и обойдите дом с ним в руках. Этажность, площадь, количество комнат, веранда, мансарда, летняя кухня, гараж, баня — все, что стоит на участке, должно быть в техпаспорте и в документах о вводе в эксплуатацию. Утепленная веранда, превращенная в комнату, второй этаж «под ключ» или гараж, переоборудованный под жилье, — типичные находки при проверке дома перед покупкой.

Все, что построено без разрешительного документа, на не предназначенной для этого земле или с существенными нарушениями норм, является самовольным строительством. Лицо, которое его осуществило, не приобретает на него права собственности (ст. 376 ГК), а значит, продать его вам законно тоже не может. Последствия — от невозможности оформить площадь и получить ипотеку до требования снести пристройку. Поэтому либо продавец узаконивает изменения до сделки, либо цена и договор должны честно учитывать, что вы покупаете только то, что есть в документах.

Дом с ипотекой, арестом или запретом отчуждения продать нельзя, пока обременение не снято. Все они регистрируются в том же Государственном реестре вещных прав, так что свежая справка из реестра обязательна. Проверяйте не только дом, но и земельный участок: обременения могут быть наложены отдельно на каждый объект.

Если дом в залоге у банка, а продавец предлагает погасить кредит из ваших денег, делайте это только по схеме, согласованной с банком и нотариусом: деньги идут напрямую в банк, банк снимает ипотеку, и лишь потом подписывается договор купли-продажи. Обременения для объектов, оформленных до 2013 года, могут быть также в старом реестре запретов — это нотариус проверяет отдельно.

Даже идеальные документы на дом не спасут сделку, если продавец не имел права продавать единолично. Проверьте людей так же тщательно, как и бумаги:

• Супруги. Если дом и земля приобретены в браке, на их продажу нужно письменное нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст. 65 Семейного кодекса). Это касается и бывших супругов, если имущество не разделено.
• Дети и опека. Если малолетний ребенок является собственником или пользователем дома или участка под ним, родители не могут продать их без разрешения органа опеки и попечительства (ст. 177 Семейного кодекса).
• Зарегистрированные лица. Продажа дома не снимает автоматически с регистрации тех, кто в нем зарегистрирован. Попросите, чтобы все выписались до сделки, или впишите в договор срок и последствия, если этого не произойдет.
• Наследники и совладельцы. При наследстве выясните, все ли наследники получили свою долю; при доле в доме — уведомлен ли совладелец о продаже.

В частном доме коммуникации — часть покупки, и их тоже нужно «проверить по документам». Попросите у продавца лицевые счета, договоры и последние квитанции и выясните, что из этого реально подключено, а что только обещано. Отдельно это важно для домов в Русской Поляне, Червоной Слободе, Будищах, Лесках и других селах Черкасского района, где центральной канализации часто нет.

• Газ: есть ли договор с оператором газораспределительной системы, где стоит счетчик, нет ли долга и не отключен ли дом; как оформлено газовое оборудование и котел.
• Электричество: на кого открыт лицевой счет, какая разрешенная мощность и хватит ли ее для электроотопления, бойлера, кондиционеров; есть ли место для генератора или солнечных панелей.
• Вода: городской водопровод, скважина или колодец; если скважина — глубина, насос и качество воды.
• Канализация: центральная сеть или септик либо выгребная яма; как часто вызывают ассенизатора, кто вывозит и не стоит ли септик вплотную к колодцу или соседнему участку.
• После сделки переоформите все счета на себя и зафиксируйте показания счетчиков в акте приема-передачи.

Документы отвечают на вопрос «можно ли купить», осмотр — «стоит ли». Приходите днем, а если можно — еще и после дождя. На сложные объекты пригласите строителя или инженера-обследователя: его услуги стоят несравнимо меньше ремонта фундамента.

• Фундамент и стены: трещины, идущие от углов окон и дверей, перекосы, просадка отмостки, свежая штукатурка только в одном месте.
• Крыша и чердак: состояние кровли, стропил и утепления, следы протечек на потолке, водостоки.
• Влажность: запах сырости, грибок в углах и за мебелью, мокрый подвал или погреб; в низинах у Днепра и на Таможне спросите об уровне грунтовых вод.
• Отопление и проводка: тип котла, возраст труб и радиаторов, алюминиевая или медная проводка, заземление, щиток.
• Участок и соседи: подъезд зимой, освещение улицы, соседские постройки вплотную к границе, деревья над крышей.

Когда документы проверены, договоренность фиксируют задатком или авансом. Договор купли-продажи дома подлежит нотариальному удостоверению (ст. 657 ГК), поэтому надежнее всего — нотариальный предварительный договор с задатком (ст. 570–571 ГК). Не передавайте деньги до проверки и не платите «бронь» за дом, документы на который еще не видели.

В одном договоре у нотариуса оформляют и дом, и земельный участок. Покупатель платит пенсионный сбор 1% от стоимости, если покупает жилье не впервые, а государственную пошлину или оплату частному нотариусу стороны распределяют по договоренности. Подробно о налогах, сборах и безопасном расчете через банк — в нашей пошаговой инструкции, как купить квартиру в Черкассах: для дома правила те же.

После покупки помните о налоге на недвижимое имущество: для жилых домов базу налогообложения уменьшают на 120 м² (п. 266.4.1 Налогового кодекса), а ставки и льготы, как и плату за землю, устанавливает местный совет. Если вы планируете ипотеку или «єОселю», согласуйте дом с банком еще до задатка: банк отдельно оценивает и дом, и землю.

Мы подбираем дома в Черкассах и Черкасском районе под ваш бюджет, заранее проверяем документы на дом и землю, ввод в эксплуатацию и обременения, организуем осмотр и сопровождаем сделку до нотариуса. В каталоге продажи домов собраны актуальные объявления OLX и объекты агентства, так что дубликаты и неактуальные варианты легко отсеять.

Каждый покупатель, оставивший заявку на объект из раздела продажи, получает код на скидку $100 на услуги агентства при подписании договора купли-продажи через «Світ нерухомості». Подробности — на странице акции, телефон +38 (093) 627-96-00.