Как купить земельный участок в Черкассах и Черкасском районе: проверка кадастрового номера, целевого назначения и ограничений

Если времени мало, пройдитесь хотя бы по этому списку. Каждый пункт подробно разобран ниже.

• Кадастровый номер есть, и участок на публичной кадастровой карте совпадает с местом на земле.
• Собственник в Государственном реестре вещных прав — именно продавец, без арестов, ипотеки и аренды.
• Целевое назначение позволяет то, что вы планируете: для дома проще всего — код 02.01.
• Генплан или детальный план территории не предусматривает на этом месте дорогу, школу или промзону.
• Нет охранных зон ЛЭП, газопровода, прибрежной защитной полосы, которые запрещают строительство.
• Есть законный подъезд и реальная возможность подключить свет, воду и газ.
• Границы вынесены в натуру и не накладываются на соседей.

Проверка земельного участка по кадастровому номеру — первое, что стоит сделать ещё до просмотра. Участок считается сформированным с момента присвоения ему кадастрового номера (ч. 4 ст. 79-1 Земельного кодекса Украины), а договор купли-продажи обязательно содержит этот номер (ст. 132 ЗКУ). Нет номера — участок в нынешнем виде продать нельзя: сначала нужна документация по землеустройству и регистрация в Государственном земельном кадастре.

Найдите номер на публичной кадастровой карте Госгеокадастра (map.land.gov.ua). Там видны границы, площадь, форма собственности, целевое назначение и часть ограничений. Сравните контур на карте с тем, что показывает продавец: расположение относительно дороги, соседних домов, линии берега. Официальный документ — выписка из Государственного земельного кадастра о земельном участке; её можно заказать через электронные сервисы Госгеокадастра (e.land.gov.ua), в ЦПАУ или у нотариуса.

Кадастровый номер — это ещё не право собственности. Государственный земельный кадастр содержит технические сведения: границы, площадь, назначение, ограничения. Собственника, аренду, ипотеку, аресты и запреты фиксирует Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, и именно с момента регистрации в нём возникает право собственности на участок (ст. 125 ЗКУ). Информацию из Реестра можно получить в Дии или в ЦПАУ.

Сверьте оба источника: площадь, кадастровый номер и адрес должны совпадать, а собственник в Реестре — быть продавцом. Если право оформлено государственным актом до 2013 года, оно действительно, но перед продажей его вносят в Государственный реестр прав (ст. 3 Закона № 1952-IV); обычно это делает нотариус в рамках сделки. Отдельно проверьте, не в аренде ли участок: для сельскохозяйственных земель арендатор имеет преимущественное право покупки (ст. 130-1 ЗКУ).

Как и с квартирой, проверьте семейные обстоятельства продавца: на участок, приобретённый в браке, нужно нотариальное согласие второго супруга (ст. 65 Семейного кодекса), а если собственником или пользователем участка под жильём является малолетний ребёнок — разрешение органа опеки (ст. 177 СК).

Целевое назначение земли определяет, что на участке законно делать. Его указывают в кадастре кодом по Классификатору видов целевого назначения земельных участков (приложения 58–60 к Порядку ведения Государственного земельного кадастра). Для покупателя важнее всего такие коды:

Изменить целевое назначение частного участка можно, но только в пределах функциональной зоны, определённой градостроительной документацией (ст. 20 ЗКУ), и через документацию по землеустройству. Это время и деньги, а результат не гарантирован. Поэтому если вы покупаете участок под застройку в Черкасском районе, надёжнее сразу искать землю с кодом 02.01, чем рассчитывать на смену назначения после покупки.

• 02.01 — для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок). Классический вариант под частный дом.
• 01.03 — для ведения личного крестьянского хозяйства (ЛКХ). Предназначен прежде всего для выращивания продукции; можно ли построить на нём жилой дом, зависит от расположения и градостроительной документации — выясните это до покупки.
• 01.05 — для индивидуального садоводства. Земельный кодекс разрешает на садовых участках возводить необходимые дома и хозяйственные постройки (ч. 3 ст. 35 ЗКУ).
• 01.01 и 01.02 — товарное сельскохозяйственное производство и фермерское хозяйство: это земли под агробизнес, а не под жилую застройку.

Целевое назначение говорит, что можно делать с участком сейчас, а градостроительная документация — что громада планирует на этой территории. Посмотрите генеральный план населённого пункта, детальный план территории (ДПТ) или комплексный план пространственного развития громады: не проходит ли через участок запроектированная дорога, «красные линии», зона под общественную или промышленную застройку. Документы публикуют городской или сельский совет и управление градостроительства и архитектуры.

Чтобы проектировать дом, собственник участка получает градостроительные условия и ограничения (ГУО): в них определены допустимая высота, отступы от границ, процент застройки. Их выдаёт орган градостроительства и архитектуры на основании градостроительной документации (ст. 29 Закона «О регулировании градостроительной деятельности»); для некоторых объектов ГУО не выдаются — перечень определяет профильное министерство. Ещё до покупки стоит спросить в управлении архитектуры, какие ограничения будут действовать для конкретного участка.

Охранная зона воздушной линии электропередачи — это полоса по обе стороны от крайних проводов: 2 м для линий до 1 кВ, 10 м — до 20 кВ, 15 м — 35 кВ, 20 м — 110 кВ, 25 м — 150–220 кВ и больше для более мощных линий (п. 5 Правил охраны электрических сетей). В таких зонах действуют ограничения на строительство и работы без согласования с владельцем сети. Подобные зоны существуют вдоль газопроводов, водопроводов, кабельных линий; они должны быть внесены в кадастр как ограничения в использовании.

Участки у воды в Черкассах и прибрежных сёлах — отдельная история. Вдоль больших рек и водохранилищ на них, к которым относятся Днепр и Кременчугское водохранилище, прибрежная защитная полоса составляет 100 м от уреза воды, а при крутизне склонов более трёх градусов удваивается (ст. 60 ЗКУ). В пределах населённых пунктов её границы определяет генплан. В прибрежной полосе запрещено строительство любых сооружений, кроме прямо разрешённых законом, в том числе дач, баз отдыха и гаражей (ст. 61 ЗКУ). Красивый вид на воду не стоит покупать ценой невозможности построить дом.

Участок «с коммуникациями» в объявлении может означать и подведённую линию со счётчиком, и столб в двухстах метрах. Уточняйте конкретно и проверяйте на месте:

• Свет: есть ли договор и счётчик на участке, какая разрешённая мощность; если нет — сколько будет стоить присоединение по техническим условиям облэнерго.
• Газ: проходит ли газопровод по улице и реально ли получить технические условия от оператора газораспределительной системы.
• Вода и канализация: центральный водопровод или скважина, глубина воды у соседей, где можно разместить септик с учётом санитарных расстояний.
• Дорога: участок должен выходить на улицу или дорогу общего пользования. Если проезд только через чужую землю, нужен оформленный земельный сервитут, иначе сосед может его перекрыть.
• Рельеф и грунт: подтопление весной, низины у воды, уклон — всё это влияет на стоимость фундамента.

Забор и граница в кадастре часто не совпадают. Перед покупкой закажите у сертифицированного инженера-землеустроителя установление (восстановление) границ земельного участка в натуре (на местности): он найдёт координаты из кадастра на земле и закрепит межевыми знаками. Так вы увидите реальную площадь, не заходит ли соседний забор или постройка на участок и нет ли наложений с другими участками в кадастре.

Если обнаружились расхождения, договоритесь, кто и до какой даты их исправляет, и впишите это в предварительный договор. Покупать участок с наложением «с расчётом исправить потом» — риск долгого спора с соседями.

Мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения отменён Законом № 552-IX, вступившим в силу 1 июля 2021 года. По действующей редакции ст. 130 Земельного кодекса приобретать такую землю могут граждане Украины, юридические лица Украины, участниками которых являются только граждане Украины, государство или территориальные громады, а также сами громады и государство. Общая площадь сельскохозяйственной земли в собственности гражданина не может превышать 10 000 га. Юридические лица получили право покупать такую землю с 1 января 2024 года.

Иностранцы и лица без гражданства сельскохозяйственную землю покупать не могут, а унаследованную обязаны отчудить в течение года. Землю несельскохозяйственного назначения в пределах населённых пунктов, в том числе под жилой дом, они покупать могут (ст. 81 ЗКУ). Во время военного положения запрещена бесплатная передача государственных и коммунальных земель в частную собственность (пп. 5 п. 27 разд. X ЗКУ), но покупка частного участка у другого собственника происходит на общих основаниях.

Договор купли-продажи земельного участка удостоверяется нотариально (ст. 657 Гражданского кодекса, ст. 132 ЗКУ). Нотариус проверяет реестры и документы, удостоверяет договор и сразу регистрирует право собственности покупателя. Задаток, как и при покупке квартиры, надёжнее оформлять в нотариальном предварительном договоре (ст. 570, 635 ГК). Основные платежи такие:

Рассчитывайтесь безналично: наличными по договорам, подлежащим нотариальному удостоверению, физические лица могут платить только до 50 000 грн включительно (Положение НБУ № 148).

• Налог продавца: 0%, если это первая за год продажа и участок в собственности больше трёх лет (или унаследован) и не превышает норм бесплатной передачи по ст. 121 ЗКУ — например, для приусадебного участка в городе до 0,10 га, в посёлке до 0,15 га, в селе до 0,25 га, для ЛКХ до 2 га. Иначе — 5% или 18% НДФЛ плюс 5% военного сбора (ст. 172 НКУ).
• Государственная пошлина — 1% суммы договора, если сделку удостоверяет государственный нотариус (пп. «б» п. 3 ст. 3 Декрета № 7-93); частный нотариус берёт плату по договорённости.
• Пенсионный сбор 1%: закон связывает его с покупкой домов, квартир, гаражей и других зданий, поэтому за участок без строений его, как правило, не платят; если на участке есть дом, сбор начисляют. Окончательно это определяет нотариус.
• Выписки, оценка, услуги нотариуса и землеустроителя — по прайсам исполнителей, уточните суммы заранее.

В каталоге «Світ нерухомості» собраны участки на продажу в Черкассах и Черкасском районе — под застройку, садоводство и ЛКХ. Мы помогаем подобрать участок под ваши планы, проверить кадастровые данные, собственника, целевое назначение и ограничения и сопровождаем сделку до нотариуса. Если вы также рассматриваете готовый дом, посмотрите каталог домов и нашу статью о проверке документов при покупке дома.

Каждый покупатель, оставивший заявку на объект из раздела продажи, получает код на скидку $100 на услуги агентства при подписании договора купли-продажи через «Світ нерухомості». Телефон: +38 (093) 627-96-00.