Договор аренды квартиры: что должно быть в договоре найма жилья и как проверить владельца

В Гражданском кодексе это договор найма жилья: владелец (наймодатель) передаёт жильё нанимателю для проживания на определённый срок за плату (ст. 810). В быту говорят «договор аренды квартиры», и глава 59 так и называется — «Наём (аренда) жилья». Так что оба названия корректны.

Договор найма жилья заключается в письменной форме (ст. 811 ч. 1). Если письменной формы нет, договорённость не становится автоматически недействительной, но доказать её показаниями свидетелей вы уже не сможете (ст. 218 ч. 1). Действующий Закон «Об основах жилищной политики» № 4751-IX от 13.01.2026 подтверждает, что договоры аренды жилья заключаются в соответствии с ГК, а выселение из жилья частного фонда возможно только по решению суда.

Для обычного договора найма квартиры нотариус не обязателен. Глава 59 ГК требует нотариального удостоверения только для найма жилья с выкупом (ст. 811). Вместе с тем удостоверить договор можно по требованию одной из сторон (ст. 209 ч. 4 ГК), на что указал и Минюст в разъяснении от 22.11.2022. Договор, составленный письменно и подписанный обеими сторонами, имеет юридическую силу и без печати нотариуса.

Распространённое утверждение, особенно в англоязычных гайдах: «если срок больше 3 лет — нотариус обязателен». На самом деле всё не так однозначно. Правило о 3 годах есть в другой главе (ст. 793 ч. 2) и касается найма здания или другого капитального сооружения. Распространяется ли оно на квартиру, закон прямо не говорит. Если планируете договор на несколько лет, посоветуйтесь с юристом или просто удостоверьте его.

Обязательного шаблона закон не устанавливает, но из главы 59 вытекает минимум, без которого договор аренды квартиры не защитит ни вас, ни владельца. Проверьте, чтобы каждый пункт ниже был записан конкретно, без формулировок вроде «по договорённости».

• Стороны: ФИО и данные документов, удостоверяющих личность, наймодателя и нанимателя. Если подписывает не владелец — данные доверенности.
• Объект: адрес, количество комнат, площадь и документ, на основании которого наймодатель владеет квартирой.
• Срок. Если он не указан, договор считается заключённым на 5 лет (ст. 821). Договор до 1 года — краткосрочный: для него не действуют, в частности, преимущественное право нанимателя на продление (ст. 822) и правила о временных жильцах (ст. 818) и поднайме (ст. 823).
• Плата и порядок оплаты: сумма, дата, способ. Если срок внесения не указан, платят ежемесячно. Изменить плату в одностороннем порядке нельзя, если иное не предусмотрено договором или законом (ст. 820).
• Кто будет проживать с нанимателем. Эти лица имеют равные с ним права, а перед владельцем отвечает наниматель (ст. 816).
• Коммунальные услуги. По закону их оплачивает наниматель, если договор не устанавливает иного (ст. 815).
• Ремонт. Текущий делает наниматель, капитальный — наймодатель, если не договорились иначе (ст. 819).

Многие споры между арендатором и владельцем возникают не из-за того, что сказано в законе, а из-за того, чего нет в договоре. Гражданский кодекс не определяет понятие «гарантийный платёж», поэтому условия залога нужно записать самим: сколько, когда и при каких условиях его возвращают. Если сумма прямо не названа задатком, закон считает её авансом (ст. 570), поэтому чётко пропишите, что это именно залог и на что его могут потратить.

• Залог: «Гарантийный платёж в размере ___ грн возвращается нанимателю в течение ___ дней после возврата квартиры по акту, за вычетом документально подтверждённых убытков и неоплаченных счетов».
• Животные: вид, количество, кто отвечает за повреждения и в каком состоянии возвращается квартира.
• Визиты владельца: как часто и с каким предупреждением он может приходить.
• Поднаём и гости: поднаём возможен только с согласия наймодателя (ст. 823), временных жильцов можно поселить, предупредив его (ст. 818). Для краткосрочного договора эти статьи не применяются, поэтому условия стоит прописать прямо.
• Расторжение. Наниматель может отказаться от договора, письменно предупредив за 3 месяца (ст. 825 ч. 1). Наймодатель расторгает договор через суд в определённых законом случаях, в частности за неуплату или порчу жилья, а выселение происходит только по решению суда (ст. 825–826).

Передать жильё в наём вправе владелец или лицо, уполномоченное им на заключение договора (ст. 761). Поэтому до подписания и до любых оплат попросите показать оригиналы документов и сверьте, чтобы ФИО, адрес и площадь совпадали в документах, реестре и договоре.

• Паспорт владельца. Действительность паспорта можно проверить через сервис ГМС, как советует OLX.
• Документ о праве собственности: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности (в том числе выданное органом приватизации), решение суда и т. д.
• Технический паспорт и квитанции за коммунальные услуги — OLX советует проверять их при долгосрочной аренде.
• Доверенность, если договор подписывает представитель владельца.
• Согласие совладельцев, если квартира в общей собственности: общая собственность осуществляется по согласию совладельцев (ГК ст. 358, 369).

Сведения о владельце и обременениях квартиры содержит Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. Эта информация открытая, общедоступная и платная (ст. 32 Закона № 1952-IV), а в электронной форме предоставляется в режиме реального времени. Искать можно и в отношении чужого имущества: по адресу или другим данным объекта либо по данным лица. В реестре видны и обременения, в частности арест, ипотека или запрет отчуждения, так что таким же образом можно проверить квартиру на арест.

Информацию можно заказать в сервисе «Дія» (нужна квалифицированная электронная подпись) или в кабинете электронных сервисов Минюста. Админсбор в 2026 году по закону — 40 грн онлайн и 80 грн на бумаге; «Дія» предупреждает, что сумма может меняться в зависимости от объёма информации. Справка в сервисе «Дія» охватывает и Реестр прав собственности на недвижимое имущество. Если ФИО в выписке не совпадает с паспортом человека, который сдаёт квартиру, или есть обременение — остановитесь и выясните причину до подписания.

Отдельной нормы, которая требовала бы акт приёма-передачи именно для найма жилья, мы в законодательстве не нашли. Но на практике акт очень помогает в спорах о залоге. По данным исследования Cedos, распространённое нарушение — невозврат депозита, в частности под предлогом «подождём счетов за коммуналку». Акт с показаниями счётчиков и фото помогает избежать таких споров.

• Дата передачи и количество комплектов ключей.
• Показания всех счётчиков с фото.
• Перечень мебели и техники с состоянием каждой позиции.
• Имеющиеся дефекты: царапины, пятна, неисправности.
• Подписи обеих сторон на каждой странице.

Задекларировать или зарегистрировать новое место проживания нужно в течение 30 дней (Закон № 1871-IX, ст. 5). В ЦНАП документом о праве на проживание может быть договор найма. Онлайн через Дию арендатор может задекларировать адрес только с электронного согласия владельца. Сама регистрация не даёт права пользоваться жильём и не является основанием для вселения — эту роль выполняет договор.

Налог с дохода от аренды (18% НДФЛ и 5% военного сбора) платит сам владелец, если арендатор — физлицо без статуса ФЛП; если арендатор — ФЛП или юрлицо, налог удерживает он как налоговый агент. Если договор заключён при посредничестве риелтора, тот по закону подаёт информацию о нём в налоговую. Если вы снимаете через агентство, стороной договора найма остаётся владелец или уполномоченное им лицо; кто готовит договор и какие документы проверяются, уточняйте у менеджера.