Залог за квартиру, комиссия риелтора и первый платёж: сколько денег нужно, чтобы снять квартиру

В объявлениях OLX о долгосрочной аренде квартир в Черкассах залог, страховой платёж или депозит упомянуты в 44 из 108 объявлений, а комиссия агентства — в 60. Типичная схема в текстах звучит так: первый месяц, страховой взнос в размере месячной оплаты и разовая комиссия агентства.

В день заселения обычно платят сразу за несколько вещей. Одни суммы вы отдаёте безвозвратно, другие возвращаются, если вы вернёте квартиру в том состоянии, в котором её получили. Вот что обычно входит в первый платёж:

• Плата за первый месяц. Если срок внесения платы в договоре не указан, согласно ст. 820 Гражданского кодекса наниматель платит ежемесячно.
• Залог, или гарантийный (страховой) платёж. Обычно возвращается при выезде, если нет долгов и повреждений.
• Комиссия риелтора или агентства, если вы нашли жильё через посредника. Обычно не возвращается.
• Иногда плата за последний месяц вперёд. В текстах объявлений OLX в Черкассах такая схема встречается редко: 2 из 108.
• Сопутствующие расходы: переезд, мелкие покупки для быта, коммунальные счета за первый месяц.

Посчитаем на примере однокомнатной квартиры. Медианная цена в объявлениях OLX об аренде 1-комнатных квартир в Черкассах по состоянию на 29.09.2026 — 16 000 грн в месяц (46 объявлений). Допустим, что залог равен месячной плате, а комиссия — половине месячной платы: именно 50% чаще всего указывают те авторы объявлений, которые называют процент. Тогда стартовая сумма такая: первый месяц 16 000 грн, залог 16 000 грн, комиссия 8 000 грн. Всего около 40 000 грн без переезда и коммунальных.

Для 2-комнатной квартиры с медианной ценой 22 000 грн (40 объявлений) по той же схеме выйдет около 55 000 грн. Это ориентир, а не тариф: есть объявления без залога, с фиксированной комиссией или без неё, а цена в объявлении — это цена предложения, о которой можно договариваться. Подробнее о ценах по количеству комнат и районам — в статье о ценах на аренду квартир в Черкассах.

Практический совет: закладывайте в бюджет сумму, равную примерно двум с половиной месячным платежам, плюс деньги на переезд. Если на просмотре выяснится, что залог не нужен или комиссию платит собственник, разница останется у вас.

В быту все говорят «залог за квартиру», но в Гражданском кодексе залог — отдельный способ обеспечения обязательств, связанный с заложенным имуществом (ст. 572 ГК). Гарантийного платежа в бытовом значении кодекс не определяет, на что обращает внимание и аналитический центр Cedos. Поэтому в договоре важно не слово, а чётко прописанные условия.

Задаток (ст. 570 ГК) — сумма, которую дают в счёт будущих платежей и в подтверждение обязательства. Если договор нарушил тот, кто дал задаток, деньги остаются у другой стороны. Если нарушил тот, кто получил, — он возвращает задаток и доплачивает ещё столько же (ст. 571 ГК). Если же не установлено, что сумма является задатком, она считается авансом (ч. 2 ст. 570).

Гарантийный, или обеспечительный, платёж — то, что обычно имеют в виду под «залогом»: деньги лежат у собственника весь срок аренды и покрывают возможные убытки или долги. По данным Cedos, как правило, он равен одной месячной плате. Закон позволяет установить договором и другие виды обеспечения (ч. 2 ст. 546 ГК), а сделка по обеспечению должна быть письменной (ст. 547 ГК). Однозначного официального разъяснения, распространяются ли эти нормы на такой платёж, нет, поэтому надёжнее всего — не договариваться о залоге устно, а прописать его в договоре.

Залог обычно возвращают, если вы выехали вовремя, заплатили за всё и вернули жильё в надлежащем состоянии. Удержать часть суммы собственник может на те цели, которые прописаны в договоре: неоплаченная аренда, неоплаченные коммунальные счета, повреждение имущества сверх обычного износа.

Невозврат гарантийного платежа эксперты, с которыми общались авторы отчёта Cedos 2025 года, называют одним из распространённых нарушений прав арендаторов. Типичный повод — ожидание счетов за коммуналку, которые придут уже после выезда. Этот конфликт можно снять заранее: прописать срок возврата залога и порядок расчёта за последний месяц коммунальных услуг.

Если собственник удерживает деньги без оснований, предусмотренных договором, арендатор может сослаться на общее правило ст. 1212 ГК: имущество, приобретённое без достаточного правового основания, нужно вернуть. На практике такие споры решают переговорами или в суде, поэтому лучшая защита — документы: договор, акт приёма-передачи, фото и расписка о получении залога.

Залог, о котором договорились на словах, — самое слабое место всей сделки. Пример формулировки для договора: «Наниматель передаёт Наймодателю гарантийный платёж в размере ____ грн. Платёж возвращается в течение ___ дней после подписания акта возврата жилья за вычетом документально подтверждённых долгов по оплате найма и коммунальных услуг».

Вместе с договором составьте акт приёма-передачи с описанием мебели и техники, фото и показаниями счётчиков: при выезде именно он покажет, что было повреждено ещё до вас. Подробнее — в статье о договоре аренды квартиры. Помимо суммы, зафиксируйте письменно:

• точную сумму и название платежа, например «гарантийный платёж», а также засчитывается ли он в оплату последнего месяца;
• на что собственник может его использовать: долг по аренде, неоплаченные коммунальные, подтверждённые убытки;
• срок возврата после выезда и способ: на карту или наличными под расписку;
• как рассчитывают коммунальные за последний месяц: по показаниям счётчиков на день выезда;
• досрочное расторжение: по ст. 825 ГК наниматель может отказаться от договора, письменно предупредив наймодателя за три месяца;
• расписку или платёжное подтверждение, что собственник получил деньги.

Размер комиссии риелтора законом не регулируется — это договорная цена услуги. По данным Cedos (2025), в Киеве она, как правило, составляет половину месячной платы, во Львове — полную, а эксперты упоминают и случаи, когда просили 150%. Данных о Черкассах в этом исследовании нет.

Что пишут в объявлениях в Черкассах: среди объявлений OLX, где автор указал процент комиссии, 38 называют 50% от месячной оплаты, 2 — 60%. Ещё 11 объявлений указывают фиксированную сумму. Отметка «Без комиссии» стоит в 13 из 108 объявлений, но её ставит сам автор, и никто её не проверяет.

«Світ нерухомості» — агентство недвижимости, то есть посредник между собственником и арендатором. Условия сотрудничества, в частности есть ли комиссия для арендатора и каков её размер, уточняйте у менеджера по телефону +38 (093) 627-96-00 до просмотра.

Кто платит комиссию риелтору при аренде квартиры — арендатор или собственник, — зависит от договорённости. Cedos фиксирует, что арендаторы платили комиссию даже тогда, когда риелтор фактически работал на стороне собственника. Поэтому до просмотра спросите прямо:

• «Какая комиссия для арендатора и когда её платить: при подписании договора или раньше?»
• «Комиссия разовая или ежемесячная?»
• «Что входит в услугу: подбор, проверка документов собственника, договор, акт?»
• «Что будет с комиссией, если сделка сорвётся по вине собственника?»
• «Получу ли я документ об оплате?»

OLX советует не переводить деньги на карты или мобильные номера, пока вы не увидели жильё, не познакомились с арендодателем или не подписали договор. Блог OLX отмечает, что добросовестные арендодатели просят оплату во время подписания договора и передачи ключей. Просьбу внести задаток, чтобы «придержать» квартиру, потому что желающих много, OLX прямо называет тревожным признаком.

Перед оплатой убедитесь, что человек, подписывающий договор, действительно собственник или уполномоченное им лицо (ст. 761 ГК), и попросите документ о праве собственности. Как проверить собственника и не попасться на фейковое объявление — в статьях о мошенничестве при аренде жилья и о договоре аренды.

Сумма на заселение не всегда окончательная. Если вы переселенец, отдельно проверьте государственные программы жилищной поддержки — о них в статье об аренде жилья для ВПЛ в Черкассах. А с собственником можно честно договориться о следующем:

• разбить залог на две-три части в течение первых месяцев и прописать график в договоре;
• засчитать залог в оплату последнего месяца — только письменно и с отдельным пунктом об убытках;
• предложить более долгий срок аренды в обмен на меньший залог;
• попросить скидку, если квартиру нужно убрать или немного отремонтировать, и записать это в акт;
• сравнить несколько вариантов в каталоге: более низкая месячная цена сразу уменьшает и залог, и комиссию, если их считают от месячной платы.