Кто платит коммуналку при аренде квартиры: закон, счётчики и бюджет

Гражданский кодекс прямо устанавливает: наниматель обязан самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором найма (ст. 815). То есть по умолчанию коммуналку платит арендатор, но стороны могут договориться иначе, и эта договорённость должна быть записана в договоре.

Плату за жильё тоже определяет договор, и изменить её в одностороннем порядке нельзя, если договор или закон не предусматривает иного (ст. 820). Поэтому если коммунальные платежи включены в арендную плату фиксированной суммой, владелец не может просто так поднять её при росте тарифов — условия пересмотра тоже стоит прописать.

Закон «О жилищно-коммунальных услугах» признаёт потребителем не только владельца, но и другое лицо, которое пользуется жильём с согласия владельца. Следовательно, лицевые счета и договоры с поставщиками можно оформить на арендатора, если владелец не возражает.

Ни один вариант не является «правильным» — важно, чтобы он был понятен обеим сторонам и записан. Вот распространённые варианты договорённости между владельцем и арендатором:

• Арендатор сам оплачивает все квитанции по лицевым счетам владельца и присылает ему подтверждение.
• Владелец оплачивает счета, а арендатор ежемесячно компенсирует сумму по квитанциям.
• Коммунальные платежи включены в арендную плату фиксированной суммой: удобно, но нужно прописать, что будет при изменении тарифов.
• Смешанный вариант: арендатор платит за потреблённое (свет, газ, вода, тепло), а владелец — фиксированные взносы за дом.

Чтобы потом не спорить, пройдитесь с владельцем по каждой квитанции и запишите в договоре, кто платит за каждую позицию. Особенно внимательно — в отношении платежей, которые не зависят от того, сколько вы потребляете.

• Электроэнергия — по счётчику; по умолчанию платит арендатор.
• Газ и распределение (доставка) газа — выясните, приходит ли за распределение отдельная квитанция.
• Холодная и горячая вода, водоотведение — по счётчикам.
• Отопление — централизованное (отдельная квитанция) или индивидуальное (через газ или электричество).
• Вывоз бытовых отходов — уточните, как начисляется.
• Взносы ОСББ, содержание дома, взносы на капремонт дома — пропишите отдельно, чтобы потом не спорить.
• Интернет, домофон, телевидение — кто заключает договор и на кого.
• Ремонт техники и сантехники — по ГК текущий ремонт делает наниматель, капитальный — наймодатель, если договор не устанавливает иного (ст. 819).

Несколько вопросов по телефону сэкономят вам поездку на просмотр квартиры, которая не вписывается в бюджет. Запишите ответы — они пригодятся, когда будете согласовывать текст договора.

• Входит ли в цену аренды хоть что-то из коммунальных платежей?
• Какое отопление: централизованное, газовый котёл или электрическое?
• Какие счётчики установлены и на все ли услуги?
• Сколько примерно выходило зимой и летом — можно ли увидеть квитанции?
• Нет ли задолженности и кто платит взносы за дом?
• Как будем передавать показания и деньги: на карту владельца или напрямую поставщикам?

Отдельной нормы закона, которая требовала бы записывать показания счётчиков в акт приёма-передачи, нет. Но именно эта запись защищает вас от счетов за чужое потребление, поэтому делайте её всегда. Удобнее всего — в акте, который подписывают обе стороны в день передачи ключей.

Пример формулировки: «Показания счётчиков по состоянию на 01.10.2026: электроэнергия, счётчик № …, — … кВт·ч; газ, счётчик № …, — … м³; холодная вода — … м³; горячая вода — … м³». Добавьте номера лицевых счетов и названия поставщиков.

• Сфотографируйте каждый счётчик так, чтобы были видны цифры и серийный номер.
• Проверьте, работает ли счётчик: включите воду или прибор и посмотрите, меняются ли цифры.
• Обратите внимание на пломбы и не вмешивайтесь в работу приборов учёта — это обязанность потребителя по закону.
• Попросите последние оплаченные квитанции и сохраните их вместе с актом.

Закон обязывает потребителя вовремя оплачивать услуги и передавать показания приборов учёта. Договоритесь, кто это делает: арендатор через онлайн-кабинеты поставщиков, к которым владелец даёт доступ, или владелец по вашим фото. Если счета переоформляют на арендатора, потребуется согласие владельца.

Полезная привычка, помогающая избежать споров: каждый месяц в один и тот же день фотографируйте счётчики и отправляйте фото и квитанции владельцу в мессенджере. Так у вас обоих будет история платежей на случай спора.

Долги предыдущих жильцов — неприятный сюрприз, который легко предупредить. OLX в советах по безопасной долгосрочной аренде рекомендует проверять квитанции за коммунальные услуги. Попросите показать свежие квитанции с нулевым сальдо или вместе откройте кабинеты поставщиков и посмотрите баланс.

Запишите в договоре, что задолженность, возникшая до даты заселения, погашается владельцем. Вместе с показаниями в акте это даст вам чёткую границу: всё, что до этой даты, — не ваше.

Цена в объявлении часто — лишь плата за жильё, а не общая сумма расходов. Среди 108 объявлений о долгосрочной аренде квартир в Черкассах на OLX по состоянию на 29.09.2026 коммунальные услуги упоминались в тексте примерно в половине (53). Так что уточняйте, что именно входит в цену.

Самый точный способ оценить бюджет — попросить квитанции за один зимний и один летний месяц. Разница между ними зависит от типа отопления. В тех же объявлениях чаще всего указывали централизованное отопление (62), реже индивидуальное газовое (17) и электрическое (4). При централизованном отоплении зимой приходит отдельная квитанция за тепло, при газовом котле растёт счёт за газ, при электрическом — за свет.

Тарифы меняются, поэтому проверяйте действующие цены на официальных сайтах поставщиков и закладывайте запас. Если вы снимаете дом, добавьте расходы, которых нет в квартире: откачку септика, топливо для котла или генератора.

По данным исследования Cedos об аренде жилья в Украине, распространённая проблема — невозврат гарантийного платежа под предлогом «подождём счетов за коммуналку». Чтобы этого избежать, в день выезда так же сфотографируйте счётчики и внесите показания в акт возврата.

Договоритесь заранее и запишите в договоре: последние счета рассчитываются по показаниям на день выезда по действующим тарифам, а остаток залога возвращается сразу или в конкретный срок. О залоге и первом платеже подробнее — в отдельной статье.